從“三輪”到“五輪”，土拍市場(chǎng)又有新動(dòng)向

　　中新網(wǎng)12月1日電 (中新財(cái)經(jīng)記者 左宇坤)時(shí)至年底，也到了土地市場(chǎng)的沖刺階段。

　　在剛剛收官的北京四批次集中供地中，地價(jià)、現(xiàn)房銷售面積雙雙觸頂成交。在業(yè)界看來(lái)，北京四批次土拍熱度一定程度上超出預(yù)期，或?yàn)橥恋厥袌?chǎng)帶來(lái)新的信號(hào)。

　　北京第四批集中供地?zé)岫瘸�預(yù)期

　　11月29日，北京市為期兩天的第四批集中供地落下帷幕，集中出讓的6宗地塊全部成交，總面積約14.86萬(wàn)平方米，總建面31.93萬(wàn)平方米，起始價(jià)123億元，成交總價(jià)135億元。整體成交溢價(jià)率約為9.85%，相較于前三輪的4.46%、5.35%、6.06%有所上升。

　　朝陽(yáng)區(qū)仍是本輪土拍的熱點(diǎn)。共出讓的6宗住宅用地中，朝陽(yáng)區(qū)3宗，門頭溝1宗，石景山1宗，通州1宗，其中壓軸出場(chǎng)的朝陽(yáng)區(qū)3宗地均以上限價(jià)格成交。

　　克爾瑞分析指出，本輪北京土拍的整體溢價(jià)率不僅是今年最高的一輪，也是第四輪集中供地整體溢價(jià)率最高的城市，為目前的市場(chǎng)注入了信心。

　　北京本輪土拍也體現(xiàn)了更多的亮點(diǎn)和誠(chéng)意。首先，第四批供地兼顧剛性和改善性住房需求，大部分項(xiàng)目不再設(shè)置“90/70”戶型限制要求，以多元化的產(chǎn)品供應(yīng)契合多樣化的市場(chǎng)需求。

　　另在土拍出讓政策方面，6宗地塊均設(shè)置了競(jìng)現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)及競(jìng)“現(xiàn)房銷售”面積的上限。首次在指導(dǎo)價(jià)的確定上對(duì)期房銷售和現(xiàn)房銷售區(qū)別定價(jià)，如石景山區(qū)古城地塊預(yù)售指導(dǎo)價(jià)為7.58萬(wàn)元/平方米、現(xiàn)房銷售指導(dǎo)價(jià)為7.88萬(wàn)元/平方米。

　　在中指研究院土地事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人張凱看來(lái)，北京四批次土拍熱度一定程度上超出預(yù)期，主要受到三方面的影響。

　　一是目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未企穩(wěn)，北京、上海等個(gè)別城市由于房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度尚好，是當(dāng)下房企為數(shù)不多的投資選擇；二是在今年四批次前北京全年涉宅用地僅成交49宗，同比去年全年的64宗減少了近24%，不少深耕北京的房企尚未完成年度投資任務(wù)，都希望在今年四批次有所斬獲和補(bǔ)倉(cāng)；最后，北京的很多城投類企業(yè)均具備操盤開(kāi)發(fā)能力，本次也積極參拍。

　　截至目前，北京今年四輪集中供地共計(jì)出讓約228萬(wàn)平方米住宅用地，總規(guī)劃建筑面積約485萬(wàn)平方米，攬金超1615億元，低于去年的成交總金額1905億元。

　　分析認(rèn)為，11月以來(lái)，多項(xiàng)支持房地產(chǎn)企業(yè)融資政策陸續(xù)落地，支持房企融資“三支箭”格局已經(jīng)形成。對(duì)于房企恢復(fù)正常的經(jīng)營(yíng)、投資有一定的促進(jìn)作用，反應(yīng)在土地市場(chǎng)上，預(yù)計(jì)將在北京、上海、深圳等一線城市率先有所體現(xiàn)。

　　多地推出第五批次集中供地計(jì)劃

　　同日，杭州、武漢等地的第四輪集中土拍也收官，無(wú)錫更是率先完成第五輪集中土拍，城市之間表現(xiàn)出了不同的特點(diǎn)。

　　杭州第四輪集中土拍成交8宗涉宅地塊，成交總金額98.9億元。其中，有3宗地塊觸及“封頂”搖號(hào)，有4宗以底價(jià)成交，還有1宗地雖未達(dá)到“封頂”，但溢價(jià)率也達(dá)到10.75%。

　　在中指研究院華東分院常務(wù)副總高院生看來(lái)，杭州本輪供地表現(xiàn)熱度分化依舊。4宗底價(jià)成交的多位于富春、場(chǎng)口、河上等遠(yuǎn)郊區(qū)域；3宗加價(jià)至封頂，地處熱門板塊的四堡七堡地塊和世紀(jì)城核心區(qū)01號(hào)地塊是爭(zhēng)奪焦點(diǎn)。

　　武漢第四批次土拍中，7宗涉宅用地里，一宗已官宣延期至12月20日競(jìng)拍，剩余6宗地塊均底價(jià)成交，本次土拍合計(jì)攬金45億元。拿地大戶仍為地方國(guó)資，拿地金額占比達(dá)55%，央國(guó)企29%位居次席，民企拿地金額占比僅16%。

　　無(wú)錫則成為首個(gè)完成今年第五輪集中土拍的城市。據(jù)了解，此次出讓的14宗地全部底價(jià)成交，總成交金額為224億元，全年完成率96%。

　　“隨著本次土拍落幕，無(wú)錫完成本年度供地計(jì)劃�！睆垊P指出，從拿地企業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，央國(guó)企幾乎退出了無(wú)錫的土拍市場(chǎng)，地方國(guó)資企業(yè)拿地金額占比超過(guò)70%。預(yù)計(jì)后續(xù)將有更多地方國(guó)資的地塊引入市場(chǎng)化運(yùn)作房企代建或聯(lián)合開(kāi)發(fā)。

　　值得關(guān)注的是，不同于2021年22城步伐統(tǒng)一地“只賣三次地”，今年不僅多地早早宣布將集中供地次數(shù)增加至四次，更是有不少諸如無(wú)錫的城市已經(jīng)安排上了五輪土拍。

　　11月30日，長(zhǎng)沙市國(guó)土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)發(fā)布《長(zhǎng)沙市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓公告》，正式開(kāi)啟長(zhǎng)沙市2022年第五批次集中供地，共掛牌13宗國(guó)有建設(shè)用地。另有南京、武漢、蘇州等地也推出了第五批次集中供地計(jì)劃，部分地區(qū)出讓地塊總金額較高。

　　業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，未來(lái)土拍的“多次少量”或成常態(tài)。(完)