土拍市場(chǎng)“變天記”，20個(gè)城市流拍70宗地塊

　　土拍市場(chǎng)“變天記”

　　中國(guó)新聞周刊記者/陳惟杉

　　發(fā)于2021.11.22總第1021期《中國(guó)新聞周刊》

　　在經(jīng)歷8月初的集體延期后，11月初，22個(gè)重點(diǎn)城市的第二輪集中供地多數(shù)已落下帷幕，與第一輪的火熱截然相反，第二輪集中供地慘淡收?qǐng)觥?/p>

　　據(jù)中指研究院于10月下旬作出的統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)完成第二批集中供地的北京、上海、杭州等20個(gè)城市，共計(jì)流拍70宗地塊，撤牌195宗地塊，整體流拍撤牌率達(dá)到31.8%，而在首批集中供地時(shí)，流拍撤牌率僅為6.5%。長(zhǎng)沙、北京、沈陽(yáng)、杭州、廣州5個(gè)城市的流拍撤牌率甚至超過(guò)50%。這些本屬熱門(mén)、過(guò)往“地王”頻出的城市流拍撤牌率走高，讓外界感到意外。

　　集中供地的初衷是穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，但是在下半年市場(chǎng)遇冷，房企融資幾近枯竭的情況下，已難以單獨(dú)評(píng)價(jià)集中供地政策的效果。有業(yè)內(nèi)人士感慨，集中供地本意便是降低市場(chǎng)熱度，在8月調(diào)整部分規(guī)則后，特別是疊加下半年房企遭遇困境，直接“殺死”了第二輪集中供地市場(chǎng)。

　　而就在第二輪集中供地慘淡收?qǐng)鲋�際，第三輪集中供地也已開(kāi)啟，但是想要在兩個(gè)月內(nèi)完成逆轉(zhuǎn)似乎難以實(shí)現(xiàn)。

　　土拍新規(guī)擠壓房企利潤(rùn)

　　11月1日，無(wú)錫完成第三輪集中土拍，成為三輪土拍第一城，其中85%地塊底價(jià)成交。整體溢價(jià)率降至0.01%，與首輪12%的溢價(jià)形成鮮明對(duì)比。土拍熱度降至冰點(diǎn)，這或許是政策設(shè)計(jì)者始料未及的。

　　“兩集中”的官方消息第一次出現(xiàn)，是在今年2月。自然資源部自然資源開(kāi)發(fā)利用司負(fù)責(zé)人接受新華社專(zhuān)訪，證實(shí)重點(diǎn)城市住宅用地集中公告、集中供應(yīng)的“兩集中”供地形式，目的是“減少土地公開(kāi)出讓過(guò)程中關(guān)聯(lián)信息不充分帶來(lái)的對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響，糾正信息披露的隨意性、碎片化、不確定等不規(guī)范問(wèn)題，防止市場(chǎng)主體由于不掌握重要關(guān)聯(lián)信息帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)”。

　　此前，青島、天津集中供地悄然起步，全年分三批次集中統(tǒng)一發(fā)布宅地出讓公告，天津甚至明確3月、6月、9月中旬三個(gè)公告時(shí)間點(diǎn)。由此，22個(gè)重點(diǎn)城市今年將進(jìn)行三輪集中供地的形式為外界所認(rèn)知。

　　地方政府土地出讓以往會(huì)延續(xù)整年，被指容易采取“饑餓營(yíng)銷(xiāo)”推高地價(jià)，據(jù)華泰證券研報(bào)統(tǒng)計(jì)，22個(gè)重點(diǎn)城市此前兩年遵循“前低后高”的供地節(jié)奏，四個(gè)季度供地建筑面積比例為18%、27%、26%、29%。

　　5月中旬，青島第一批集中供地結(jié)束，55宗宅地中54宗以底價(jià)成交，但作為最早宣布采用“兩集中”供地形式的城市之一，低溢價(jià)率與集中供地?zé)o關(guān)。有品牌房企青島公司人士向《中國(guó)新聞周刊》解釋說(shuō)，集中供地對(duì)青島的影響微乎其微，“因?yàn)榍鄭u98%的土地出讓為‘定向勾地’”。

　　“定向勾地”指用地預(yù)申請(qǐng)，即單位和個(gè)人對(duì)列入招拍掛出讓計(jì)劃內(nèi)的具體地塊有使用意向的，可以提出用地預(yù)申請(qǐng)，并承諾愿意支付的土地價(jià)格，之后再參與招拍掛拿地。由于已有預(yù)先溝通，招拍掛環(huán)節(jié)難現(xiàn)激烈競(jìng)爭(zhēng)，某種意義上是“定向供地”。前述房企人士表示，集中供地不過(guò)是將房企實(shí)際拿地時(shí)間集中到特定時(shí)段而已。

　　青島是首輪集中供地為數(shù)不多市場(chǎng)熱度較低的城市。至6月底22個(gè)城市首輪集中供地結(jié)束，政策效果被認(rèn)為不及預(yù)期。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，22個(gè)城市整體成交樓面均價(jià)9591元/平方米，較2020年成交樓面均價(jià)上漲38.3%。除重慶、武漢，20個(gè)城市均設(shè)置溢價(jià)上限，在第一輪集中供地中，部分城市競(jìng)價(jià)達(dá)上限地塊數(shù)量不降反升，如無(wú)錫競(jìng)價(jià)達(dá)上限地塊比重甚至高達(dá)90%以上。而像沒(méi)有設(shè)置溢價(jià)上限的重慶，過(guò)半地塊溢價(jià)率超過(guò)50%，直接推升重慶新房?jī)r(jià)格漲幅4月、5月居70個(gè)大中城市首位。

　　“馬甲”橫飛是第一輪集中供地?zé)岫鹊挠忠蛔糇C�！榜R甲”指房企在集中供地城市成立的子公司，在競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)達(dá)到溢價(jià)率上限后，通過(guò)搖號(hào)等方式?jīng)Q定地塊歸屬時(shí)，“馬甲”越多命中率自然越高。5月，金地、旭輝等在短時(shí)間內(nèi)在蘇州注冊(cè)多家子公司，蘇州自然資源和規(guī)劃局緊急通知，要求競(jìng)買(mǎi)人直接絕對(duì)控股的子公司不得參與同一商住或住宅地塊競(jìng)買(mǎi)。

　　“首批集中供地市場(chǎng)熱度較高，主要原因是部分重點(diǎn)城市一季度供地節(jié)奏放緩或停滯，年初資金較為充沛的房企為維持年內(nèi)規(guī)模首批補(bǔ)貨意愿較高。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜向《中國(guó)新聞周刊》說(shuō)，頭部房企積極拿地，優(yōu)質(zhì)地塊多競(jìng)價(jià)達(dá)到上限。此外，部分城市競(jìng)配建、競(jìng)自持，也導(dǎo)致中小型房企拿地意愿一定程度上受抑制。

　　第一輪集中供地結(jié)束后，8月初，深圳、天津、沈陽(yáng)、青島等地第二批集中供地被叫停，自然資源部8月10日召開(kāi)會(huì)議，調(diào)整規(guī)則，宅地溢價(jià)率上限不得超15%，不得以競(jìng)配建等方式增加實(shí)際地價(jià)。

　　其實(shí)在22個(gè)城市集中供地之初，自然資源部還曾鼓勵(lì)各地探索限地價(jià)，競(jìng)配建、競(jìng)自持等穩(wěn)地價(jià)措施。首輪集中供地時(shí)，各城市設(shè)置不同溢價(jià)率上限，如上海最高溢價(jià)為10%，重慶、武漢并未設(shè)置溢價(jià)率上限，而且多數(shù)城市在競(jìng)價(jià)達(dá)到溢價(jià)上限后，轉(zhuǎn)而競(jìng)自持、競(jìng)配建，無(wú)形中推高了土地實(shí)際溢價(jià)率，擠壓房企利潤(rùn)。

　　如杭州第一輪集中供地時(shí)，41宗地塊以競(jìng)自持成交，占總土地出讓的72%，最高自持比例達(dá)40%�！肮�司融資成本低，品牌影響大，在公司團(tuán)隊(duì)精干高效管理下，努力做到1%~2%的凈利潤(rùn)水平�！睘I江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興在回應(yīng)公司拍下的杭州集中供地地塊未來(lái)利潤(rùn)空間時(shí)曾如是回答。

　　而在規(guī)則普遍調(diào)整的情況下，第二輪集中供地形勢(shì)逆轉(zhuǎn)，普遍遇冷。

　　多數(shù)城市都存在因房企報(bào)名情況不理想，在開(kāi)拍前決定終止、延期出讓部分地塊的情況。如北京原定計(jì)劃出讓41宗地塊，結(jié)果26宗地塊延期至下一輪集中供地時(shí)出讓?zhuān)�給出的原因是“為進(jìn)一步落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，維護(hù)土地市場(chǎng)穩(wěn)定，優(yōu)化出讓條件”。

　　房企參與的積極性不夠高，直接導(dǎo)致超半數(shù)城市的宅地成交樓面價(jià)較首批有所下滑，底價(jià)成交地塊數(shù)量上升，競(jìng)價(jià)達(dá)上限地塊比重則明顯下降。對(duì)比廣州兩輪集中供地情況能清晰看到降溫。9月底，廣州第二輪集中供地掛牌的48宗地塊中有25宗流拍，在成交的23宗土地中，18宗底價(jià)成交，僅5宗溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率僅為1.5%。而第一輪集中供地時(shí)僅有6宗地塊流拍，18宗溢價(jià)成交。

　　“部分城市降溫效果超預(yù)期。”陳文靜認(rèn)為，重點(diǎn)城市土拍引入新規(guī)則，對(duì)房企產(chǎn)品設(shè)計(jì)和成本管控提出更高要求，在一定程度上擠壓房企利潤(rùn)空間，降低房企拿地預(yù)期。

　　其實(shí)，要求取消競(jìng)自持、競(jìng)配建也是為了保障房企利潤(rùn)空間，但廣州、深圳等6個(gè)城市仍保留“競(jìng)自持”環(huán)節(jié)�！皬膶�(shí)際執(zhí)行情況來(lái)看，很多城市沒(méi)有執(zhí)行。因?yàn)榈胤秸�府不愿意損失地價(jià)，還要通過(guò)配建，最大化挖掘土地價(jià)值�！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《中國(guó)新聞周刊》。

　　一些城市的捆綁限制確實(shí)頗為嚴(yán)苛，如長(zhǎng)沙部分地塊涉及無(wú)償配建、引入醫(yī)療和科技產(chǎn)業(yè)等，市區(qū)16宗地塊因無(wú)人報(bào)名撤牌，兩宗地塊流拍，流拍和撤牌地塊比重超過(guò)六成。杭州也是其中典型，雖然取消了競(jìng)自持、競(jìng)配建環(huán)節(jié)，在競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)觸及溢價(jià)上限后轉(zhuǎn)入搖號(hào)，但同時(shí)推出10塊“競(jìng)品質(zhì)”地塊，溢價(jià)率不得高于5%，而且未來(lái)均須現(xiàn)房銷(xiāo)售，這意味房企資金回流較慢，最終這10宗地塊全部終止出讓。

　　房企資金緊張成“躺平”主因

　　第二輪集中供地嚴(yán)苛的出讓條件并非土地市場(chǎng)遇冷的唯一原因，甚至不是主要原因。

　　“在‘三線四檔’、銀行‘兩道紅線’等政策調(diào)控下，房企資金面整體收緊，銷(xiāo)售回款成為維持經(jīng)營(yíng)基本面的關(guān)鍵要素。在熱點(diǎn)城市‘薄利搶地’，雖然項(xiàng)目本身利潤(rùn)空間較窄，但由于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)需求旺盛，銷(xiāo)售去化和回款更有保障。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水向《中國(guó)新聞周刊》表示，第二輪集中供地遇冷的重要背景還是市場(chǎng)調(diào)整與房企資金壓力增大，同時(shí)，“第二批供地嚴(yán)格購(gòu)地自有資金審查、上調(diào)保證金比例等政策使房企拿地意愿受到抑制”。